Houve surpresas quanto à magnitude do corte e a sinalização clara de que novas reduções estão por vir, o que estimula o apetite por risco, o fluxo de recursos para a Renda Variável (RV) e também a recuperação da economia e de ativos imobiliários. Um cenário que sugere a continuidade do bom momento vivido pelos FIIs com cotas negociadas na B3.

A magnitude da redução da taxa, de 0,50 ponto percentual levando a Selic a 13,25% ao ano, e a clareza da ata do BC indicando novos cortes no mesmo ritmo nos próximos encontros pedem revisões nos portfólios de investimentos e sugerem que a Renda Fixa (RF ) ficará menos atrativa daqui em diante. É neste contexto que os FIIs se beneficiam duplamente – pelo maior fluxo de recursos para a RV e por um ambiente econômico de crescimento que será estimulado.

“Os FIIs vinham bem até 2019, mas a pandemia prejudicou o desempenho dos produtos mesmo com o corte no juro promovido em 2020 para conter os efeitos do fechamento das atividades na economia. Naquele ano os juros eram baixos, mas com muito pessimismo, diferente do cenário atual que é de juro começando uma trajetória de baixa e com otimismo”, comenta Henrique Leão, economista chefe da Trinus.Co, holding que oferece serviços financeiros e imobiliários e que tem entre suas linhas de negócios a TG Core Asset, gestora especializada em FIIs.

Leão acrescenta como determinantes para o cenário otimista os movimentos de articulações em torno da reforma tributária e do novo arcabouço fiscal, a manutenção da meta para a inflação, e a comunicação mais ajustada, denotando objetivos convergentes, entre o presidente do BC, Campos Neto, e o ministro da Fazenda, Fernando Haddad.

Embora os FIIs, assim como outros ativos de Renda Variável, já tenham antecipado em parte o potencial de alta estimulado com a perspectiva de corte da Selic, Henrique Leão vê a continuidade desse movimento, destacando os fundos de tijolo, em especial os voltados ao desenvolvimento residencial.

“Além da valorização das cotas na B3, é preciso lembrar que estes FIIs podem ter também uma valorização dos ativos subjacentes, ou seja, dos imóveis que compõem os produtos em cenário de crescimento econômico”, explica o executivo da Trinus, destacando em particular os FIIs de Desenvolvimento Imobiliário direcionados ao segmento residencial.

Quando há corte na Selic – taxa de referência da economia – os juros cobrados por bancos e financeiras tendem a cair, o que estimula o consumo e investimentos na economia real, incluindo no setor imobiliário, que tende a responder rápido a cenários de crescimento econômico. Além disso, a ampliação dos programas governamentais voltados à habitação também deve contribuir.

“Todas as classes de FIIs de tijolos devem surfar nesta onda de juro mais baixo e maior otimismo com o crescimento econômico a médio e longo prazos. No entanto, os fundos de desenvolvimento imobiliário, com produtos residenciais, devem ir melhor”, comenta Leão, lembrando que há um déficit imobiliário ainda grande no Brasil e que demanda investimentos.

Outros FIIs de tijolo também citados pelo executivo são ligados a Logística e a Shopping, pela tendência de os juros menores estimularem o consumo, e os de Lajes Corporativas, que estão muito descontados.

“Em relação às lajes corporativas, existem cotas negociadas na B3 com descontos abaixo do valor patrimonial dos imóveis, de até 30% e tendem a se recuperar. Já os FIIs de papel que possuem carteiras recheadas de CRIs corrigidos por IPCA, ou IGPM e mais uma taxa, ou até mesmo Selic, que foram as grandes estrelas durante o ciclo altista dos juros e com inflação elevada, agora perdem um pouco a atratividade”, comenta Leão.

Outro fator que, na visão do executivo da Trinus, contribui para sustentar o aumento dos FIIs, é a maior diversificação de investidores. Isso inclui não apenas pessoas físicas, mas também institucionais, que estão ampliando sua participação nessa classe de ativos.